２級ＦＰ技能士試験の学科試験解答速報 2016年1月24日実施 問題41~問題50（不動産）

2016年1月24日に実施されました２級ＦＰ技能士試験の学科試験問題の解答速報からポイントとなる事項を学習します。ここから、さらに詳細な内容であったり、関連する事項などについて、学習のきっかけとなればと考えます。

なお、試験問題の全文と模範解答は、 一般社団法人 金融財政事情研究会 の http://www.kinzai.or.jp/ginou/fp/list/fp/test と http://www.kinzai.or.jp/ginou/fp/list/fp/answer 、 日本FP協会 の http://www.jafp.or.jp/exam/mohan/ をご覧ください。

また、試験問題と解答については，特に指示がない限り、２０１５年１０月１日現在施行の法令等に基づいています。

問題41~問題50（不動産）について、模範解答と照合の上、公開しています。

問題 ４１ 不動産の登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１． 不適切です。 『区分建物を除く建物の床面積の登記記録は、壁その他の区画』の中心線で『囲まれた部分の水平投影面積』（壁心面積）により記録されます。

２． 適切です。 『抵当権の実行による競売手続開始を原因とする差押えの登記記録は、権利部の甲区に記録される。』

３． 不適切です。 『不動産の登記事項証明書の交付を受けることができる者』については、誰でも取得して閲覧することができます。

４． 不適切です。 『登記記録を信頼して不動産を取得した者は、記載されていた登記名義人が真実の権利者ではなかった場合』、原則として、その不動産を取得する権利が認められません。なお、登記にはこのような公信力はありませんが、対抗力、権利推定力、形式的確定力という効力があります。

問題 ４２ 不動産の価格等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１． 適切です。 『地価公示の公示価格は、毎年１月１日を価格判定の基準日としている。』

２． 不適切です。 『都道府県地価調査の基準地は、地価公示の標準地と同じ』に設定される地点もあります。

３． 適切です。 『相続税路線価は、地価公示の公示価格の８０％程度の価格水準とされている。』

４． 適切です。 『固定資産税評価額は、原則として３年ごとの基準年度において評価替えが行われる。』

問題 ４３ 借地借家法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第２２条から第２４条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

１． 適切です。 『普通借地権の設定当初の存続期間は、借地上の建物の構造にかかわらず、最短で３０年とされる。』

２． 適切です。 『借地権者は、普通借地権について登記がなくても、当該土地上に借地権者の名義で登記された建物を所有するときは、これをもって借地権を第三者に対抗することができる。』

３． 不適切です。 『普通借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したとき』は、『借地上に建物』がある場合に、期間を除き、『従前の契約と同一の条件で契約を更新したもの』とみなされます。

４． 適切です。 『普通借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、借地上の建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。』

問題 ４４ 借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、借地借家法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

１． 不適切です。 『建物の賃貸人と賃借人の合意に基づき、賃貸借期間を６ヵ月として普通借家契約を締結した場合』、当該契約は期間の定めのない借家契約とみなされます。

２． 不適切です。 『定期借家契約は、公正証書』などの書面によって締結しなければなりません。

３． 適切です。 『普通借家契約では、賃借権の登記がなくても建物の引渡しがあれば、その後にその建物の所有権を取得した者に対して、賃借人は、建物の賃借権を対抗することができる。』

４． 不適切です。 『賃貸借期間が１年以上である定期借家契約の賃貸人は、賃貸借期間が満了する』１年前から６ヵ月前までに、『賃借人に対して賃貸借期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗すること』ができません。

問題 ４５ 次のうち、都市計画法により都道府県知事等の開発許可を受ける必要があるものはどれか。

１． 必要ありません。 『青空駐車場に供する目的で行う土地の造成』は、許可不要です。

２． 必要ありません。 『土地の単なる分筆を目的とした権利区画の変更』は、許可不要です。

３． 必要です。 『市街化区域内で行う３,０００ｍ²の開発行為』

４． 必要ありません。 『土地区画整理事業の施行として行う開発行為』は、許可不要です。

問題 ４６ 都市計画区域および準都市計画区域における建築基準法の規定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１． 適切です。 『第一種低層住居専用地域内の建築物については、北側斜線制限（北側高さ制限）が適用される。』

２． 不適切です。 『防火地域内において耐火建築物を建築するとき』は、建ぺい率の限度が１０分の８とされている地域内において、建ぺい率による制限は適用されませんが、容積率について特例はありません。

３． 適切です。 『建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合においては、原則として、その建築物の全部について、防火地域内の建築物に関する規定が適用される。』

４． 適切です。 『建築物の敷地が異なる２つの用途地域にわたる場合においては、その敷地の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。』

問題 ４７ 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１． 適切です。 『建物のうち、構造上の独立性と利用上の独立性を備えた部分であっても、規約によって共用部分とすることができる。』

２． 不適切です。 『共用部分に対する各区分所有者の共有持分』は、規約で別段の定めがある場合を除き、各区分所有者が有する専有部分の床面積の割合によります。

３． 不適切です。 『専有部分の占有者』は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、『区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う』義務と同一の義務を負います。

４． 不適切です。 『区分所有建物の建替え』は、区分所有者および議決権の各５分の１以上の『賛成による集会の決議』によらなければなりません。

問題 ４８ 不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１． 適切です。 『印紙税においては、不動産売買契約書に貼付した印紙が消印されていない場合は、原則として、その印紙の額面金額に相当する過怠税が課税される。』

２． 適切です。 『登録免許税は、相続により不動産を取得した場合の所有権移転登記であっても課税される。』

３． 適切です。 『不動産取得税は、原則として不動産を取得した者に対して、当該不動産の所在する都道府県によって課税される。』

４． 不適切です。 『不動産取得税は、相続により不動産を取得した場合』は課税されません。

問題 ４９ 個人が土地を譲渡したことによる譲渡所得に係る所得税の取扱いに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１． 適切です。 『居住の用に供する土地を取得した際に納付した登録免許税および不動産取得税は、譲渡所得の金額の計算上、取得費に含まれる。』

２． 適切です。 『土地を譲渡する際に直接要した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれる。』

３． 不適切です。 『平成２２年７月に購入した土地を平成２７年１０月に譲渡した場合、その土地の譲渡に係る所得』は、譲渡した年の１月１日において所有期間が５年以下となるため、短期譲渡所得に区分されます。

４． 適切です。 『土地の譲渡に係る譲渡所得は、その所有期間の長短にかかわらず、分離課税の対象となる。』

問題 ５０ 毎期末に５００万円の純収益が得られる投資用不動産がある。この不動産を３年保有し、３年経過後に６,５００万円で売却するとした場合、ＤＣＦ法によるこの不動産の収益価格を求める算式として、正しいものはどれか。なお、保有期間中の純収益は同額とし、売却に要する費用は考慮外とする。また、割引率を年４％とし、下表の複利現価率を参考にすること。

※＜年４％の複利現価率＞の表は試験問題をご覧ください。

２． ５００万円×０.９６２＋５００万円×０.９２５＋５００万円×０.８８９＋６,５００万円

ＤＣＦ法（割引キャッシュフロー法）では 、将来にわたるキャッシュフローの予測から、その現在価値を算出します。