FP2級学科試験主要用語集　E. 不動産

不動産の取得・保有・譲渡・賃貸などに関わる基本的な知識や、関連する税金、法律について理解が求められます。

不動産登記制度

不動産の表示に関する登記
土地や建物の物理的な状況（所在、地番、地目、地積、種類、構造、床面積など）を登記簿に記載すること。

• 主な登記：表題登記（新築や未登記建物の所有権取得時）、新築登記、地目変更登記、建物滅失登記など。

不動産の権利に関する登記
不動産の権利関係（所有権、抵当権、賃借権など）を登記簿に記録し、第三者に公示する制度。

• 所有権移転登記：売買や相続などにより所有者が変更された場合に必要。

• 抵当権設定登記：住宅ローンなどで担保設定時に必要。

• 登記の効力：不動産に関する権利変動は、登記をしなければ第三者に対抗できない（対抗力なし）。

法令上の制限

不動産に関する法令上の規制
不動産の利用や開発に関して適用される法律上の制限。

• 都市計画区域：都市の健全な発展を目的とした整備区域。

• 用途地域：住宅地・商業地・工業地などの区分（全12種類）が定められ、建築できる建物の種類や規模が制限されます。

• 建ぺい率：敷地面積に対する建築面積の割合。

• 容積率：敷地面積に対する延べ床面積の割合。

• 防火地域・準防火地域：火災対策に関する建築物の制限。

• 農地法の制限：農地の転用・売買に際しては許可が必要。

建築協定
地域住民の合意により建築物のルールを強化する協定。法定制限よりも厳しい内容とすることも可能です。

不動産の価格と評価

不動産の価格
不動産取引や税務処理等に使用される評価額。

• 公示価格：国交省が発表。毎年1月1日時点の標準的な土地価格で、一般の土地取引の指標となります。

• 路線価：相続税・贈与税の課税基準となる土地の評価額。公示価格の約80％を目安とされます。

• 固定資産税評価額：固定資産税等の課税基準となる評価額。公示価格の約70％を目安とされます。

• 実勢価格：市場での実際の取引価格。日々変動します。

不動産に関する税金

取得時の税金

• 不動産取得税：都道府県が課税する地方税。

• 登録免許税：登記の際に課される国税。

• 印紙税：不動産売買契約書などに課税される国税。

保有時の税金

• 固定資産税：所有者に対し市町村が毎年課税する地方税。

• 都市計画税：市街化区域内に所在する土地・建物に課税される地方税（上限：0.3％）。

譲渡時の税金

• 譲渡所得税：不動産売却益に対する課税。所得税と住民税。

  • 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率が高い（所得税30％＋住民税9％）

  • 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率が低い（所得税15％＋住民税5％）

• 居住用財産の特例（マイホームを売却した場合の税制優遇）

  • 3,000万円特別控除：譲渡益から3,000万円まで控除できる。

  • 軽減税率の特例：所有期間10年超の居住用財産の場合、税率がさらに軽減される。

  • 買換え特例：特定の条件を満たす買換えの場合、課税を繰り延べられる。

不動産の賃貸借

借地借家法
土地・建物の賃貸借契約に関する借主保護のための法律。

普通借家契約
更新が可能な通常の賃貸借契約。貸主からの解約には「正当な事由」が必要で、更新拒絶が難しいのが特徴です。

定期借家契約
契約期間の満了により確定的に契約が終了する賃貸借契約。契約は書面で行い、事前説明義務があります。

敷金・礼金・更新料・原状回復
賃貸借契約に関する主要な金銭や義務項目。敷金は原則返還されるが、原状回復費用に充当される場合があります。

その他の重要用語

ZEH（Net Zero Energy House）
断熱性能を高め、再生可能エネルギー（太陽光発電など）を導入することで、年間の一次エネルギー消費量が実質ゼロとなる住宅。

• 関係制度：補助金制度、住宅ローン控除の優遇（フラット35 Sなど）。

空き家問題
人口減少や高齢化により放置された住宅が社会問題化。

• 関連制度：空き家バンク（自治体などが空き家情報を集約・提供）、空き家対策特別措置法、特定空き家（管理不全な空き家に対する措置。住宅用地の特例除外など）。

• 譲渡特例：相続した空き家の売却時に3,000万円特別控除の特例があります。

不動産テック（Real Estate Tech）
ITを活用した不動産取引・管理サービス。

例：VR内見、AIによる不動産査定、電子契約、不動産クラウドファンディング、オンライン完結型取引など。

地役権
自己の土地（要役地）の便益のために、他人の土地（承役地）を利用できる権利（例：通行地役権、引水地役権など）。

区分所有法・管理規約
マンションなどの区分所有建物に関する権利関係や管理について定めた法律（建物の区分所有等に関する法律）と、それに基づき定められる管理組合のルール。管理費、修繕積立金、管理組合の総会運営などに関係します。