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ファイナンシャル・プランニング技能検定
FP2級学科試験主要用語集2026
3級の概略理解から、条文の具体的な要件・計算・判例知識まで踏み込む「一般的な知識」レベルへ引き上げます。法人視点・投資計算が大幅に加わります。
テーマ1〜3の法令知識は「概略」から「一般的な知識」へ水準が上がります。建築基準法では建蔽率・容積率の緩和規定（防火地域内の耐火建築物加算・特定道路による容積率緩和等）・日影規制まで扱います。都市計画法では準都市計画区域・地域地区等の種類も対象です。テーマ3では3級にない生産緑地法（生産緑地地区の行為制限・買取申出・相続税納税猶予制度）と土地区画整理法・区分所有法の詳細（集会の決議要件・義務違反者への措置・復旧/建替えの要件）が加わります。
テーマ4〜6の税金では3級と同テーマを「一般的な知識」で扱い、譲渡所得の特例が大幅に拡充されます。2級限定で法人による不動産の譲渡と圧縮記帳、立体買換え特例・特定事業用資産の買換え特例・交換の特例・優良住宅地等のための譲渡の軽減税率・収用の特例まで対象です。
テーマ7「有効活用」では、フィージビリティ・スタディ（事業収支計画の作成・資金計画・建築計画・テナント募集・賃貸物件の管理）と不動産管理会社の活用が追加されます。テーマ8「証券化」はDCF法・NPV法・IRR法の計算・借入金併用型投資の計算・不動産投資顧問まで踏み込みます。
不動産とは、土地およびその定着物（建物・立木等）をいいます（民法86条）。不動産には様々な類型があり、FPはそれぞれの特性を把握することが求められます。
土地の主な類型
宅地：建物の敷地として利用される土地。住宅地・商業地・工業地等に分類される。
農地：耕作の目的に供される土地（農地法の規制対象）。
山林・原野：樹木が生育する土地や原野。
建物の主な類型
戸建住宅：一戸建ての住宅。土地と建物を一体で所有するのが一般的。
マンション（区分所有建物）：区分所有法に基づき各住戸を単独所有・共用部分を共有する建物。
収益不動産：賃貸収入を得るための不動産（賃貸マンション・アパート・商業ビル等）。
不動産取引の前に、対象不動産の権利関係を調査することが不可欠です。不動産登記簿（登記事項証明書）を確認することが基本です。
不動産登記の効力
対抗力：登記をすることで第三者に権利を主張（対抗）できます。不動産の二重売買で先に登記した方が優先されます。
公信力はない：登記に公信力がないため、登記内容を信頼して取引しても、登記が誤りだった場合に保護されるとは限りません。
不動産登記簿の構成
表題部：不動産の物理的状況（所在・地番・地目・地積・床面積等）を記録。
権利部（甲区）：所有権に関する事項（所有権移転・仮登記・差押え等）を記録。
権利部（乙区）：所有権以外の権利（抵当権・地上権・賃借権・地役権等）を記録。
登記事項証明書の取得方法
法務局（登記所）で誰でも取得可能（手数料あり）。オンラインでの取得も可能。
FP試験ポイント：「登記には対抗力はあるが公信力はない」「表題部：物理的状況、甲区：所有権、乙区：所有権以外の権利」の区別が頻出です。
不動産の調査には登記簿以外にも様々な図面・資料の確認が必要です。
主な図面・資料の種類
公図（地図に準ずる図面）：土地の位置・形状・境界の概略を示した図面。法務局に備え付け。精度は高くないため目安として利用。
地図（14条地図）：不動産登記法に基づく精度の高い地図。法務局に備え付け。
地積測量図：分筆・土地表示登記の際に作成された土地の測量図。法務局に備え付け。
建物図面・各階平面図：建物の形状・各階の構造を示した図面。
現地調査での主な確認事項
前面道路の幅員・接道状況（接道義務の充足確認）。
境界標の確認・隣接地との境界の明確さ。
日当たり・騒音・悪臭等の環境確認。
ハザードマップによる水害・土砂災害等のリスク確認。
同じ土地でも目的・機関に応じて複数の価格が存在します。「一物四価（五価）」とも呼ばれます。
公示価格（地価公示）
国土交通省が毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を3月に公表する価格。一般の土地取引の指標・公共事業用地取得の基準。
基準地標準価格（都道府県地価調査）
都道府県が毎年7月1日時点の基準地の正常な価格を9月に公表する価格。公示価格の補完的役割。
路線価（相続税路線価）
国税庁が毎年1月1日時点を基準に7月に公表する価格（路線に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額）。相続税・贈与税の財産評価の基準。公示価格の80%水準が目安。
固定資産税評価額
市町村（東京都は都）が3年ごとに評価替えを行う価格。固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の課税標準。公示価格の70%水準が目安。
実勢価格（時価）
実際の市場で取引される価格。需給関係・景気等により変動。上記の各公的価格と異なる場合がある。
FP試験ポイント：「公示価格は1月1日基準・3月公表」「路線価は公示価格の80%水準」「固定資産税評価額は公示価格の70%水準・3年ごと評価替え」の3点は必須です。
不動産の価格を求める鑑定評価には3つの手法があります。2級ではそれぞれの計算方法まで把握する必要があります。
原価法（積算価格）
対象不動産と同等の不動産を現在時点で新たに再調達（建築・取得）する場合のコストを求め、経年減価（減価修正）を行って価格を求める手法。
積算価格＝再調達原価－減価修正額
建物の評価に多く用いられます（土地は経年減価しないため原価法は馴染まない）。
取引事例比較法（比準価格）
対象不動産と類似した取引事例の価格をベースに、事情補正・時点修正・地域要因・個別要因の比較修正を行って価格を求める手法。
比準価格＝取引事例価格×事情補正×時点修正×標準化補正×地域格差修正×個別格差修正
土地・建物いずれにも適用できる汎用的な手法。
収益還元法（収益価格）
対象不動産が将来生み出す純収益（賃料収入等）を還元利回りで割り戻して価格を求める手法。収益性のある不動産（賃貸マンション・商業ビル等）の評価に適しています。
直接還元法：収益価格＝1年間の純収益÷還元利回り
DCF法（割引キャッシュフロー法）：将来の各期の純収益と売却価格を割引率で現在価値に換算して合計する手法。
3手法の使い分けの原則
不動産鑑定評価では3手法のうち複数を活用して試算価格を求め、それぞれの信頼性を踏まえて「鑑定評価額」を決定します。1つの手法のみで決定することは原則として行いません。
FP試験ポイント：「原価法は建物評価に多く使用」「収益還元法の直接還元法＝純収益÷還元利回り」「3手法を使い分けて鑑定評価額を決定」は頻出です。
都市計画図とは、都市計画区域・用途地域・地区計画等の都市計画の内容を示した地図です。市区町村の窓口やウェブサイトで確認できます。
都市計画図で確認できる主な事項
用途地域の種別：対象地がどの用途地域（第一種低層住居専用地域・商業地域等）に属するか。建築可能な建物の用途・建蔽率・容積率が分かります。
市街化区域・調整区域の区分：開発許可の要否の確認。
防火地域・準防火地域の指定：建物の耐火要件の確認。
地区計画の区域：地区ごとの詳細な規制（建築物の形態・色彩等）の確認。
宅地建物取引業の免許・設置義務・宅建士の独占業務です。2級では重要事項説明書の記載内容・電子化まで把握する必要があります。
免許・設置義務（3級版と同等）
都道府県知事免許（1都道府県内）・国土交通大臣免許（2都道府県以上）。有効期間5年。事務所ごとに従業者5人に1人以上の専任宅建士設置義務。
重要事項説明書の電子化
2022年5月の宅建業法改正により、買主・借主の承諾があれば、重要事項説明書（35条書面）および契約書（37条書面）を電磁的方法で提供・交付できるようになりました（ITを活用した重要事項説明＝IT重説も可能）。
重要事項説明書の主な記載事項
登記簿の内容（所有権・抵当権等の権利関係）。
都市計画法・建築基準法等の法令上の制限。
飲料水・電気・ガスの整備状況・排水施設の整備状況。
石綿（アスベスト）調査の記録・耐震診断の内容（実施している場合）。
建物の瑕疵担保責任の履行確保措置（住宅瑕疵担保保険等）。
代金・借賃・管理費・修繕積立金の額（マンションの場合）。
宅建業者の主な規制と媒介契約の3種類の詳細です。
クーリングオフ
事務所等以外（業者の案内所・展示会場・顧客の自宅等）で契約した場合、申込みの撤回・契約の解除が可能。
期間：書面を受け取った日から8日間（書面で行使）。
クーリングオフが使えない場合：事務所で契約した場合・物件の引渡しを受けかつ代金を全額支払った場合。
媒介契約の比較
①一般媒介：複数業者に依頼可・自己発見取引可・有効期間なし・報告義務なし・レインズ登録義務なし。
②専任媒介：1社のみ・自己発見取引可・有効期間最長3か月・2週間に1回以上報告・レインズ7日以内登録。
③専属専任媒介：1社のみ・自己発見取引不可・有効期間最長3か月・1週間に1回以上報告・レインズ5日以内登録。
仲介手数料の計算
売買代金400万円超の場合の上限：売買代金×3%＋6万円（税別）。
例：3,000万円の物件：3,000万円×3%＋6万円＝96万円（税別）。
賃貸の場合：依頼者の一方から受け取れる報酬の上限は借賃の1か月分（消費税別）。
2級重要ポイント：「専任媒介と専属専任の報告頻度（2週間/1週間）・レインズ登録期限（7日/5日）の違い」「仲介手数料の計算式（×3%＋6万円）」は計算問題頻出です。
不動産売買契約に関する主要な法的ルールです。2級では各制度の詳細・権利行使期間まで正確に把握する必要があります。
手付金の授受と効果
解約手付の効果：相手方が履行に着手する前までに限り、買主は手付放棄・売主は手付倍返しで解除可能。
業者が売主の場合の保全措置：未完成物件で代金の5%超または1,000万円超・完成物件で10%超または1,000万円超の手付金等を受け取る場合は保全措置が義務。
危険負担
2020年4月の民法改正で、売主の責めに帰すことができない事由による目的物の滅失・損傷の場合、買主は代金の支払いを拒絶できます（反対給付拒絶権）。ただし引渡し後に買主の責めに帰すべき事由で滅失・損傷した場合は買主が危険を負担します。
契約不適合責任
2020年4月の民法改正で旧「瑕疵担保責任」が名称・内容変更。
買主の権利：①追完請求（修補等）②代金減額請求③損害賠償請求④解除。
権利行使期間：不適合を知った日から1年以内に通知（通知後は通常の消滅時効の範囲内で請求可）。
新築住宅の特則：住宅品質確保法により、構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について10年間の担保責任が義務付けられます。
借地借家法に基づく土地賃貸借の規定です。2級では各定期借地権の詳細・普通借地権の更新条件まで正確に把握する必要があります。
普通借地権
最初の存続期間：30年以上（30年未満の特約は30年とみなされる）。
更新後：1回目は20年以上・2回目以降は10年以上。
更新拒絶の正当事由：①地主自身の土地使用の必要性の比較②土地使用状況③立退料の提供等を総合的に考慮して判断。単に地主が返してほしいというだけでは正当事由にならない。
建物買取請求権：更新を拒絶された借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できます。
定期借地権の3種類の比較
一般定期借地権：存続期間50年以上・書面で契約・更新なし・建物買取請求なし・原状回復して返還。
事業用定期借地権等：存続期間10年以上50年未満・公正証書のみで契約・事業用建物のみ・更新なし。
建物譲渡特約付借地権：存続期間30年以上・期間満了時に地主が建物を相当額で買取る特約。買取後借地人は建物の賃借権を主張できます（借家権が発生）。
2級重要ポイント：「3種類の定期借地権の期間・契約方式・対象の比較」「事業用定期借地権は公正証書のみ・一般定期借地権は書面全般で可」は頻出の比較問題です。
建物賃貸借の規定です。2級では普通借家・定期借家の比較・借家人保護の詳細まで把握する必要があります。
普通借家契約
存続期間1年以上（1年未満は期間の定めのない契約とみなされる）。
更新拒絶・解約には正当事由（建物使用の必要性・建物状況・立退料等）が必要。
貸主からの解約申入れ：6か月前までに正当事由を付して通知。
定期借家契約
公正証書等の書面で契約。貸主の事前の書面による説明義務（この説明がなければ定期借家ではなく普通借家となる）。
1年以上の場合：期間満了の6か月〜1年前までに終了通知が必要（通知なしでは終了できない）。
借家人側からの中途解約：床面積200㎡未満の居住用で転勤・療養等のやむを得ない事情がある場合は1か月前の通知で解約可。
借家人の主な保護規定
対抗力：建物の引渡しを受けていれば新オーナーに賃借権を対抗できます（登記不要）。
造作買取請求権：取付造作（エアコン等）を時価で買取請求できる（当事者間の特約で排除可）。
敷金の返還：敷金は賃貸借終了後・明渡し完了後に原状回復費用等を差し引いて返還。2020年民法改正で明文化。
2級重要ポイント：「定期借家の事前書面説明がなければ普通借家になる」「1年以上の定期借家の終了通知は6か月〜1年前」「借家の対抗要件は引渡し（登記不要）」は頻出です。
土地についての基本理念（公共の福祉の優先・適正な利用・計画的な利用・投機的取引の抑制等）を定めた基本法です。国・地方公共団体・事業者・国民それぞれの責務も規定しています。
主な基本理念
公共の福祉の優先・適正な利用と管理・投機的取引の抑制・土地の価値の安定。
都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための法律です。2級では各区域の詳細・開発許可の手続きまで把握する必要があります。
都市計画区域の区分
市街化区域：すでに市街地または10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域。用途地域が必ず定められる。建築行為には原則として開発許可が必要（1,000㎡以上）。
市街化調整区域：市街化を抑制すべき区域。開発許可は原則として受けられない。農地・山林が多い。
非線引き都市計画区域：区域区分未設定。用途地域の指定がない場合もある（3,000㎡以上で開発許可必要）。
開発許可制度
開発行為（建築物の建築等を目的とした土地の区画・形質の変更）には都道府県知事の許可が必要。
許可が必要な規模：市街化区域（1,000㎡以上・三大都市圏一部は500㎡以上）・市街化調整区域（規模不問・原則許可不可）・非線引き区域・準都市計画区域（3,000㎡以上）・都市計画区域外（10,000㎡以上）。
許可不要の例外：農林漁業用建築物・公益上必要な建築物・都市計画事業の施行等。
都市計画区域外でも一定の規制が必要な地域や、用途地域内での補完的な地域地区についての規定です。
準都市計画区域
都市計画区域外で、そのまま土地利用が続けば将来都市として整備困難になる恐れがある区域（インターチェンジ周辺等）。用途地域は定められないが、用途地域以外の地域地区（特定用途制限地域等）の指定が可能。開発許可は3,000㎡以上で必要。
地域地区（用途地域以外の主なもの）
特別用途地区：用途地域の規制に上乗せまたは緩和する地区。
高度地区：建物の高さの最高限度または最低限度を定める地区。
特定街区：容積率・高さ等を特定の街区単位で定める地区（大規模ビル等に活用）。
防火地域・準防火地域：市街地の火災の危険を防ぐための地区。建築物の構造（耐火・準耐火等）が規制される。
建築物に関する基本的な規制です。2級では各制限の計算と緩和規定まで正確に把握する必要があります。
道路に関する制限（3級版と同等）
接道義務：幅員4m以上の道路に2m以上接すること。2項道路（4m未満のみなし道路）に接する場合は中心線から2mセットバックが必要。
建蔽率の計算と緩和
建蔽率＝建築面積÷敷地面積。
緩和加算：角地（+10%）・準防火地域内の耐火・準耐火建築物（+10%）。
制限なし：①防火地域内の耐火建築物、②建蔽率80%の地域内かつ防火地域内の耐火建築物。
例：建蔽率60%・角地・準防火地域内の準耐火建築物の場合：60%＋10%＋10%＝80%
容積率の計算と前面道路による制限
容積率＝延べ床面積÷敷地面積。
前面道路12m未満の場合：住居系×4/10・その他×6/10 と指定容積率の小さい方を使用。
例：第二種住居地域・前面道路幅員4m・指定容積率300%の場合：4×4/10×100%＝160%＜300%→160%が適用。
高さ制限
絶対高さ制限：第一種・第二種低層住居専用地域では建物の高さは10mまたは12m以下（用途地域ごとに指定）。
斜線制限：道路斜線制限（前面道路の反対側から一定勾配で引いた斜線より高く建てられない）・隣地斜線制限・北側斜線制限（住居系用途地域）がある。
2級重要ポイント：「建蔽率・容積率の計算は毎回出題」「前面道路幅員×係数（住居系4/10）で出た値と指定容積率の小さい方を使う」「角地緩和+10%・防耐火+10%」の組み合わせ計算は頻出です。
容積率の緩和特例と日影規制・建築協定等の補完的な規定です。
容積率の特例（緩和）
高度利用地区・特定街区・都市再生特別地区：区域ごとに容積率が特別に指定される。通常の容積率制限より高く設定される場合がある。
特定道路（幅員15m以上）からの距離緩和：幅員15m以上の特定道路に接続する幅員6m〜12mの道路に接する場合、前面道路幅員に加算して容積率を計算できる特例あり。
日影規制（日照保護）
中高層建築物が周辺に与える日影を一定時間以内に制限する規制。住居系用途地域（一定の工業地域等を除く）に適用。冬至日における1日の日影時間が規制対象。
一定規模以上の土地取引の届出制度です。2級では届出が必要な面積・期限・届出先まで正確に把握する必要があります。
事後届出制
土地の売買等の契約締結後2週間以内に届け出（都道府県知事あて）。
届出が必要な面積：
・市街化区域：2,000㎡以上
・市街化調整区域・非線引き区域：5,000㎡以上
・都市計画区域外：10,000㎡以上
当事者間の価格が問題ではなく、土地の利用目的が届出の主な内容。
事前届出制（注視区域・監視区域）
地価が相当な程度を超えて上昇するおそれがある「注視区域」および「監視区域」では、契約前の事前届出が必要（区域指定は都道府県知事）。
2級重要ポイント：「市街化区域2,000㎡・調整区域等5,000㎡・都市計画区域外10,000㎡」「契約後2週間以内」の面積と期限の組み合わせは計算問題で出題されます。
農地の確保と有効利用のための許可制度です。
許可区分のまとめ
3条（農地のまま売買・賃借）：農業委員会の許可。
4条（自己転用）：都道府県知事の許可（市街化区域内は農業委員会への届出）。
5条（転用目的の売買・貸借）：都道府県知事の許可（市街化区域内は農業委員会への届出）。
市街化区域内の農地等を「生産緑地地区」として指定し、農地としての保全を図る制度です（三大都市圏の一定の市区に適用）。
生産緑地地区の指定要件・効果
指定要件：市街化区域内の農地等で500㎡以上（条例により300㎡以上も可）・農業継続が可能・公共施設等の用地として適している等。
効果：指定期間中（30年間）は農業以外の行為が制限される。固定資産税は農地課税（大幅な軽減）。
行為制限と買取り申出
指定から30年経過後または農業従事者の死亡・高齢等の特別な事情が生じた場合、市町村長に買取りの申出ができます。市町村が時価で買取りを行わない場合は農地以外への転用が可能になります。
近年の「2022年問題」：1992年に大量指定された生産緑地が30年満期（2022年）を迎え、宅地化による地価下落が懸念されました。特定生産緑地制度（10年間延長）が導入されました。
2級重要ポイント：「生産緑地は指定から30年間農地保全・固定資産税は農地課税」「30年後または特別事情で市町村に買取り申出可」「2022年問題と特定生産緑地制度」は近年の出題傾向です。
土地区画整理事業とは、宅地の利便性を高めるために道路・公園・下水道等の公共施設の整備と宅地の区画を整序する事業です。
施工者と対象地区
施行者は国・地方公共団体・土地区画整理組合・区画整理会社等。市街化区域内が主な対象。
区画整理地区内での建築制限
事業認可後は、換地処分公告前まで宅地内での建築・土地の形質変更には知事（都市機構等の場合は当該機構）の許可が必要。売買自体は可能ですが、区画整理後に換地（新しい宅地）が割り当てられる点に留意が必要です。
分譲マンション等の権利関係と管理を定めた法律です。2級では決議要件の比較・管理費滞納への対応まで把握する必要があります。
専有部分・共用部分・敷地利用権
専有部分（各住戸）・共用部分（廊下・階段・外壁等・持分は床面積割合）・敷地利用権（専有部分と分離処分禁止）。
主な決議要件の比較
普通決議（過半数）：集会の通常の議案。管理者の選任・解任等。
特別決議（3/4以上）：規約の設定・変更・廃止、義務違反者への措置（使用禁止・競売請求等）、大規模滅失（建物価格の1/2超）の復旧。
建替え決議（4/5以上）：区分所有者および議決権の各4/5以上。
義務違反者への措置
共同生活上の障害が著しい区分所有者に対する措置（いずれも3/4以上の決議が必要）：
①行為停止等の請求：訴訟で行為の停止・撤去等を請求。
②使用禁止の請求：一定期間の専有部分の使用禁止を訴訟で請求。
③競売の請求：専有部分の競売を訴訟で請求（最も強力な手段）。
管理費の滞納への対応
管理費・修繕積立金を滞納した区分所有者に対し、管理組合は訴訟や支払督促等の法的手段を取ることができます。また専有部分の売却があった場合、滞納管理費は特定承継人（買主）に対しても請求できます。
2級重要ポイント：「決議要件の3段階（過半数・3/4・4/5）と場面の対応」「特定承継人への滞納管理費請求」は頻出計算・判断問題です。
不動産取得税は、土地・建物を取得した場合に都道府県が課す地方税です。有償・無償を問わず、取得に対して課されます（相続は原則非課税）。
税額の計算
不動産取得税＝固定資産税評価額×税率
税率：3%（住宅・住宅用土地）・4%（非住宅用建物・非住宅用土地）
住宅（家屋）に関しては特例により3%に軽減されています（本則4%）。
主な軽減措置
新築住宅の軽減：床面積50㎡以上240㎡以下の新築住宅は課税標準（評価額）から1,200万円を控除（長期優良住宅は1,300万円）。
既存住宅（中古住宅）の軽減：一定の要件（床面積50㎡以上240㎡以下・耐震基準適合等）を満たす既存住宅も評価額から一定額を控除（築年数・新耐震基準等により異なる）。
住宅用土地の軽減：住宅用土地は課税標準が評価額の1/2（2026年3月31日まで）。さらに一定の場合には税額控除（住宅の床面積の2倍相当の土地に係る税額等）が適用。
FP試験ポイント：「不動産取得税の税率は3%（住宅・住宅用土地）」「新築住宅は評価額から1,200万円控除」「住宅用土地の課税標準は1/2」は頻出です。
登録免許税は、不動産の登記（所有権移転・保存・抵当権設定等）を行う際に課される国税です。
主な登記の税率
所有権保存登記（新築）：固定資産税評価額×0.4%（軽減：住宅用0.15%）。
所有権移転登記（売買）：固定資産税評価額×2%（軽減：住宅用0.3%・土地0.15%）。
所有権移転登記（相続・法人合併）：固定資産税評価額×0.4%。
抵当権設定登記：債権額×0.4%（軽減：住宅用0.1%）。
軽減税率の適用要件
床面積50㎡以上・主として住宅の用に供される家屋・取得後1年以内に登記等の要件を満たす場合に軽減税率が適用。2027年3月31日まで適用期限が延長されています。
FP試験ポイント：「売買による所有権移転は2%（軽減0.3%）」「相続による移転は0.4%」「抵当権設定は0.4%（軽減0.1%）」の区別が頻出です。
不動産取引に関わる消費税と印紙税の取り扱いです。
消費税の取り扱い
課税対象：建物の売買・賃貸（店舗・事務所等）・仲介手数料・設計料等。
非課税（免税）：土地の売買・土地の賃貸（地代）・住宅の貸付（住居用の家賃）。
※ 住宅用の家賃は非課税ですが、店舗や事務所の賃料は課税対象となります。
印紙税
不動産の売買契約書・建設工事請負契約書等は課税文書として印紙税が課されます。契約金額に応じた税額（軽減措置あり）の収入印紙を貼付・消印します。
FP試験ポイント：「土地の売買・住宅の賃貸は消費税非課税」「建物の売買・店舗の賃貸は消費税課税」の区別が頻出です。
マイホーム取得時の主な税制優遇です。A科目（住宅ローン）で学習した内容と整合します。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）
住宅ローンを利用して住宅を新築・取得等した場合、年末ローン残高の0.7%を所得税（および住民税）から控除できます。
・控除期間：新築住宅（省エネ基準適合）13年・中古住宅10年。
・合計所得金額要件：2,000万円以下（床面積40〜50㎡は1,000万円以下）。
・借入限度額：省エネ性能に応じて2,000万〜4,500万円（省エネ基準不適合の新築は適用不可）。
住宅ローン控除の手続き
初年度は確定申告が必要。2年目以降は年末調整（給与所得者）で適用可能。
土地の取得・保有に関連する地方税です。現在は課税が停止されているものもあります。
特別土地保有税
一定規模以上の土地の取得・保有に対して市町村が課す税。現在（2003年以降）は課税停止中です。
事業所税
一定規模以上の都市（政令指定都市等）内で事業を行う場合に、事業所の床面積・従業者給与総額に応じて課される市町村税（資産割・従業者割）。
固定資産税は、毎年1月1日現在の土地・建物等の所有者に市町村が課す地方税です。
税額の計算
固定資産税＝固定資産税評価額（課税標準）×1.4%（標準税率）
住宅用地の特例（課税標準の軽減）
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準は評価額の1/6。
一般住宅用地（200㎡超の部分）：課税標準は評価額の1/3。
適用要件：1月1日現在に住宅が建っている土地が対象（更地は適用なし）。
新築住宅の税額軽減
床面積50㎡以上280㎡以下の新築住宅（家屋部分）は、新築後3年間（3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年間）、税額が1/2に軽減されます（120㎡相当部分まで）。長期優良住宅は5年間（耐火は7年間）。
固定資産税評価額の基準
固定資産税評価額は3年ごとに評価替え（基準年度の評価替え）が行われます。公示価格の70%水準が目安とされています。
FP試験ポイント：「固定資産税は1月1日現在の所有者に課税」「小規模住宅用地（200㎡以下）は1/6・一般住宅用地（200㎡超）は1/3」「新築住宅は3年間（耐火5年間）1/2軽減」は頻出計算問題です。
都市計画税は、市街化区域内の土地・建物の所有者に対して、都市計画事業・土地区画整理事業の費用に充てるために市町村が課す地方税です。
税額の計算
都市計画税＝固定資産税評価額（課税標準）×税率（最高0.3%）
住宅用地の特例
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準は評価額の1/3。
一般住宅用地（200㎡超の部分）：課税標準は評価額の2/3。
FP試験ポイント：「都市計画税は市街化区域内のみ課税（市街化調整区域は課税なし）」「小規模住宅用地は固定資産税1/6・都市計画税1/3、一般住宅用地は固定資産税1/3・都市計画税2/3」のセットで覚えることが重要です。
土地の保有に関連する税のうち、現在課税停止中のものです。
特別土地保有税（保有分）
一定規模以上の土地を保有する場合に課される税。現在（2003年以降）は課税停止中です。
地価税
地価が高騰した時代（1991年）に、土地保有者に課されていた国税。現在は課税停止中です。
不動産の譲渡所得は分離課税（申告分離課税）で、所有期間に応じた税率が適用されます。2級では取得費・減価償却の計算まで正確に把握する必要があります。
譲渡所得の計算式
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
・取得費：土地は購入代金等（減価償却なし）。建物は購入代金－減価償却費累計。
・建物の減価償却費の計算：非事業用建物の減価償却費（年額）＝建物の取得価額×0.9×耐用年数に応じた償却率×経過年数（非業務用は耐用年数の1.5倍を使用）。
・概算取得費：取得費が不明等の場合、収入金額×5%を使用可。通常の取得費より低くなる場合に有利。
計算例
2014年に3,000万円で購入した木造住宅（土地1,000万円・建物2,000万円）を2024年に4,500万円で売却。
建物取得費の調整：建物2,000万円×0.9×0.031（木造耐用年数33年→非業務用50年・償却率0.020？）→減価償却費を控除した建物取得費を計算。
（実際の試験では償却率が与えられる）
譲渡した年の1月1日現在での所有期間で税率が決まります。5年超：長期（20%）・5年以下：短期（39%）。
税率（復興特別所得税含む）
長期（5年超）：所得税15.315%＋住民税5%＝20.315%。
短期（5年以下）：所得税30.63%＋住民税9%＝39.63%。
相続・贈与で取得した場合の所有期間
相続・贈与により取得した不動産の所有期間は、前の所有者（被相続人・贈与者）から引き継いで計算します（引き継ぎ計算）。したがって被相続人が30年前に取得した土地を相続してすぐに売却しても、所有期間は30年超→長期譲渡所得となります。
2級重要ポイント：「相続で取得した場合の所有期間は被相続人の取得日から引き継ぐ（引き継ぎ計算）」は計算問題の重要論点です。
居住用財産の売却には複数の税制優遇があります。2級ではそれぞれの適用要件・上限・組み合わせまで正確に把握する必要があります。
3,000万円特別控除
主な要件：①自己居住用（または居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年末までに売却）②売却相手が配偶者・直系血族・同族会社等でない③前年・前々年に本特例・買換え特例を適用していない。
控除後の譲渡所得がマイナスになっても他の所得との損益通算・繰越控除はできません（分離課税のため）。
軽減税率の特例（10年超所有）
所有期間10年超の居住用財産を売却した場合：
・譲渡所得のうち6,000万円以下の部分：所得税10%＋住民税4%＝14%。
・6,000万円超の部分：通常の長期20%。
3,000万円特別控除と併用可能。
居住用財産の買換え特例（課税の繰り延べ）
主な要件：①所有期間10年超・居住期間10年以上②売却代金1億円以下③一定の買換え先（床面積50㎡以上等）。売却益課税を繰り延べ（非課税ではなく将来の売却時に課税）。3,000万円特別控除との選択制。
居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除
一定の要件を満たす居住用財産の譲渡損失は、他の所得（給与所得等）との損益通算・3年間の繰越控除が認められます（通常の不動産譲渡損失は分離課税で他の所得との損益通算不可）。
①住宅ローン残高のある住宅の買換えに係る譲渡損失：買換え先に住宅ローンがある場合に適用。
②特定居住用財産の譲渡損失：ローン残高が売却代金を超える場合に売却代金超過額を損失として計上可。
2級重要ポイント：「3,000万円控除と軽減税率は併用可・買換え特例とは選択制」「居住用の譲渡損失は要件を満たせば損益通算・3年繰越可（通常の分離課税の例外）」は頻出です。
居住用財産以外の不動産の譲渡に関する課税繰り延べ・非課税特例です。
立体買換えの特例
土地をデベロッパーに提供して建物の床（区分所有権等）を取得する等価交換の場合の課税繰り延べ特例。
特定事業用資産の買換えの特例
一定の要件を満たす事業用不動産を売却して一定の事業用資産を買換えた場合、譲渡益の80%（または60%等）相当の課税を繰り延べることができます。
主な要件：①土地所有期間10年超②一定の地域間での買換え（地方への移転促進等）。
固定資産の交換の特例（所得税法58条）
同種の固定資産（土地同士・建物同士等）を交換した場合、一定要件のもとで交換差益に課税されない特例。
主な要件：①1年以上所有した固定資産との交換②相手方も1年以上所有③交換後も同一用途で使用④交換差金が時価の20%以内。
相続した不動産を一定期間内に売却した場合に相続税額の一部を取得費に加算できる特例です。
適用要件と加算額
要件：①相続等により財産を取得②相続税が課されている③相続税申告期限の翌日以後3年以内に譲渡。
加算取得費＝相続税額×（譲渡した財産の相続税評価額÷相続した全財産の相続税評価額）
特定の目的での譲渡に対する追加的な税制優遇です。
優良住宅地等のための譲渡の軽減税率
一定の住宅・宅地の造成のために土地を譲渡した場合の軽減税率。所有期間5年超の土地の場合：譲渡所得のうち2,000万円以下の部分に軽減税率が適用されます（所得税10%＋住民税4%＝14%）。
収用等の特別控除
国・地方公共団体等に土地・建物を収用された場合、譲渡所得から最高5,000万円の特別控除が受けられます。3,000万円特別控除（居住用）より大きな控除額です。
不動産の譲渡所得は原則として確定申告が必要です（給与所得者であっても）。
申告の時期・方法
譲渡した年の翌年の2月16日〜3月15日に申告・納付します。特例（3,000万円控除・軽減税率・損益通算等）の適用を受けるには確定申告が必要です（非課税になっても申告要）。
法人が不動産を譲渡した場合の課税は個人とは異なります。法人税（法人税率）が適用され、所有期間による税率の区別はありません。
譲渡益の計算
法人の不動産譲渡益＝売却代金－（帳簿価額＋譲渡費用）
建物の帳簿価額は事業年度ごとに減価償却が行われているため、個人の計算と異なります（事業用建物は定額法または定率法で減価償却）。
譲渡益は他の事業所得と合算して法人税が課されます（分離課税にならない）。
圧縮記帳
法人が国・地方公共団体等に不動産を収用された場合や、一定の買換えを行った場合に、圧縮記帳（取得した代替資産等の帳簿価額を圧縮することで課税を繰り延べる会計処理）が認められます。
圧縮記帳は課税の免除ではなく、将来の減価償却費が減少または将来の売却時に課税される仕組みです（課税の繰り延べ）。
2級重要ポイント：「法人の不動産譲渡益は他の所得と合算して法人税課税（個人の分離課税と異なる）」「圧縮記帳は課税の繰り延べ（免除ではない）」は頻出の判断問題です。
土地・建物等の不動産の貸付によって生じる所得は不動産所得として所得税が課されます。損益通算・青色申告特別控除等の特例があります。
不動産所得の計算式
不動産所得＝総収入金額－必要経費（－青色申告特別控除額）
・総収入金額：家賃収入・地代・礼金（返還不要の部分）・共益費等。
・必要経費：固定資産税・都市計画税・損害保険料・管理費・修繕費・減価償却費・借入金利子等。
・保証金・敷金：返還義務があるものは収入に含めません。返還しない部分（権利金等）は収入に計上。
損益通算
不動産所得が赤字（損失）になった場合、給与所得等の他の所得と損益通算できます。ただし、土地取得のための借入金利子に対応する部分の損失は損益通算の対象外です。
青色申告の特典
青色申告特別控除：事業的規模（5棟10室基準）の不動産貸付で正規の簿記により確定申告する場合、最大65万円控除（e-Tax利用または電子帳簿保存の場合）。事業的規模以外は最大10万円控除。
事業的規模の判定基準（5棟10室基準）：戸建て等は5棟以上・アパート・マンション等は10室以上の貸付が事業的規模の目安。
青色事業専従者給与：事業的規模であれば、生計を一にする親族への給与を必要経費に算入できます（事前届出が必要）。
減価償却費の計算
建物の減価償却費（定額法）＝取得価額×耐用年数に応じた償却率（定額法）
主な耐用年数：木造住宅22年・鉄筋コンクリート造47年・軽量鉄骨造（2mm超3mm以下）19年等。
賃貸不動産（業務用）の建物は定額法が原則（2007年以降取得分は残存価額ゼロまで償却）。
FP試験ポイント：「土地取得のための借入金利子は損益通算不可」「5棟10室基準が事業的規模の目安（青色申告65万円控除の要件）」「減価償却費は木造22年・RC47年」は頻出です。
不動産の貸付には消費税が課されるものと課されないものがあります。正確な区別が求められます。
消費税が課されない（非課税）賃貸
住宅の賃貸（住居用）：居住の用に供する住宅の家賃は非課税。
土地の賃貸（地代）：土地の貸付そのものは非課税（1か月以上の貸付）。
駐車場（青空駐車場）：地面の整備や区画なしの土地の貸付は非課税（土地の貸付）。
消費税が課される（課税）賃貸
店舗・事務所等の賃貸：住居以外の建物の賃貸料は課税。
施設付き駐車場：アスファルト舗装・区画線・管理人設置等の設備がある駐車場は建物の賃貸として課税。
月極駐車場（建物内）：立体駐車場・機械式駐車場等は建物の賃貸として課税。
インボイス制度と不動産賃貸
2023年10月から適格請求書等保存方式（インボイス制度）が導入されました。課税売上のある賃貸業者は適格請求書発行事業者の登録が求められます。住宅の家賃収入のみ（非課税売上のみ）の場合は関係ありませんが、店舗・事務所賃貸の場合はテナントから求められる場合があります。
FP試験ポイント：「住宅の家賃・土地の地代は消費税非課税」「店舗・事務所の賃料・設備付き駐車場は課税」の区別が頻出です。
借地権（地主から土地を借りて建物を所有する権利）は財産的価値を持つため、設定・消滅・移転時に税務上の問題が生じます。
借地権の価値と権利金
借地権割合（路線価図等で確認できるA〜G：90%〜30%）：その地域の土地価値に占める借地権の割合。
権利金：借地設定の際に地主に支払う一時金。通常は借地権の設定の対価（返還されない）。
権利金授受の課税関係
権利金を支払った場合（借地人側）：借地権として資産に計上（減価償却なし）。
権利金を受け取った場合（地主側）：不動産所得または譲渡所得として課税（権利金の性格による）。
権利金の認定課税（無償または低額の権利金）
個人間で権利金なしまたは低額の権利金で借地設定する場合、原則として問題ありません（使用貸借）。
ただし法人が絡む場合は注意が必要です：
・法人地主→個人借地人に権利金なしで貸すと、法人は適正な権利金相当額を受贈益として計上する（認定課税）。
・相当の地代（更地価格の6%/年）を収受している場合は権利金の認定課税を行わない（相当の地代方式）。
借地権の相続税評価
借地権の相続税評価額＝自用地としての評価額×借地権割合
底地（借地権が設定された土地の地主の権利）の評価額＝自用地としての評価額×（1－借地権割合）
FP試験ポイント：「借地権の評価＝自用地評価額×借地権割合」「底地の評価＝自用地評価額×（1－借地権割合）」「法人が絡む無償貸付は認定課税の対象」は頻出です。
土地の有効活用の前提として、投資形態の選択と採算性の把握が重要です。利回りを正確に理解した上でプランニングを行います。
不動産投資の主な形態
自己資金による直接投資：土地オーナー自らが建物を建てて賃貸経営。収益が直接帰属するが、資金リスク・管理リスクも自身が負う。
不動産信託・証券化による間接投資：J-REIT等を通じた間接的な不動産投資（8. 不動産の証券化参照）。
利回りの種類
表面利回り（グロス利回り）：年間賃料収入÷投資総額×100（%）。諸経費を考慮しない粗い指標。
実質利回り（ネット利回り）：（年間賃料収入－年間諸経費）÷投資総額×100（%）。固定資産税・管理費・修繕費・損害保険料等を差し引いた純収益ベース。
採算性の検討ポイント
投資判断には利回りだけでなく、空室リスク（空室率）・将来の修繕費用・金利変動リスク・出口戦略（売却時の価格）等を総合的に考慮する必要があります。
FP試験ポイント：「表面利回り＝年間賃料÷投資総額」「実質利回り＝（年間賃料－諸経費）÷投資総額」の計算式は頻出です。
土地の有効活用を実行するための実務プロセスです。
フィージビリティ・スタディ（事業可能性調査）
有効活用の計画が実現可能かどうかを多角的に検討する調査。市場調査（需要の確認）・法的調査（建築基準法・都市計画法等の規制確認）・財務的調査（収益性・採算性の検討）等を行います。
事業収支計画の作成
建設費・諸費用・運営コスト・賃料収入等を試算した収支計画（キャッシュフロー表）を作成し、投資の採算性を検証します。
資金計画・建築計画
自己資金と借入金の配分（レバレッジ効果の活用）・建築物の設計・施工業者の選定等を行います。
テナント募集・賃貸物件の管理
適切な賃料設定・テナント審査・契約締結。管理委託（プロパティ・マネジメント）により日常管理・修繕・テナント対応を行います。
不動産管理会社
賃貸管理業務（集金・修繕手配・テナント対応等）を受託する会社。管理委託方式（所有者が管理を委託）と一括借上方式（サブリース：管理会社が一括借り上げて転貸）があります。
有効活用の代表的な手法です。それぞれの特徴・メリット・デメリットを把握することが重要です。
自己建設方式
土地オーナーが自ら資金を調達（借入等）して建物を建設・賃貸経営する方式。
・メリット：収益がすべてオーナーに帰属。建物の所有権を保有するため相続税対策（建物の評価減・貸付事業用宅地としての小規模宅地特例）に有効。
・デメリット：建設費用の全額を自己負担・空室リスクもオーナーが負担。専門知識・管理の手間が必要。
事業受託方式
土地オーナーが事業主体となり、デベロッパー（不動産開発業者）に建物の建設・管理・運営を委託する方式。
・メリット：専門家に運営を委託できる。土地・建物の所有権はオーナーに帰属。
・デメリット：委託手数料が発生。資金調達はオーナーが行う必要がある（借入リスクあり）。
土地はオーナーが提供し、建設資金等を第三者が負担する方式です。
土地信託方式
土地オーナーが信託銀行等に土地を信託し、信託銀行が建物を建設・賃貸経営して利益（信託受益権）をオーナーに還元する方式。
・特徴：信託期間中は土地の名義が信託銀行に移転（法律上の所有者は信託銀行）。
・メリット：オーナーは資金調達不要・専門家に運営委託。
・デメリット：信託期間中の土地処分に制約・信託配当が不安定な場合がある。
等価交換方式
土地オーナーが土地を提供し、デベロッパーが建物建設費を負担して、土地と建物（床）を出資割合に応じて交換する方式。
・メリット：自己資金不要・建物の区分所有権を取得できる。
・デメリット：土地の一部（または全部）の所有権をデベロッパーに譲渡する必要がある。
・税務：一定要件を満たす場合、立体買換えの特例（課税の繰り延べ）が適用可能（F科目・5. 譲渡に係る税金参照）。
建設協力金方式（リースバック方式）
テナントが建設協力金（保証金・敷金の大型版）をオーナーに預け、オーナーがその資金で建物を建設してテナントに賃貸する方式。
・メリット：テナントの資金を活用して建物建設が可能（自己資金・借入負担が軽減）。
・デメリット：テナントが退去した場合に建設協力金を返還する義務。テナントの業態に合わせた建物設計のため汎用性が低い。
土地を手放さずに収益を得る方式と複数地権者による共同開発、および各方式の税務効果の比較です。
定期借地権方式
土地オーナーが定期借地権を設定して土地を賃貸し、借地人（デベロッパー等）が建物を建設・利用する方式。
・使用する借地権の種類：一般定期借地権（50年以上）・事業用定期借地権（10〜50年未満）・建物譲渡特約付借地権（30年以上）のいずれか。
・メリット：土地所有権を保持したまま地代収入を得られる。期間満了後に土地が返還される。建設費用不要。
・デメリット：地代収入が建物を所有する場合の賃料収入より少ない場合がある。
・税務・相続税対策：定期借地権が設定された土地は相続税評価額が自用地評価額より低くなる（借地権割合・残存期間に応じた評価減）。保証金を受け取る場合は原則として非課税（返還義務があるため）。
共同開発
隣接する複数の地権者が共同で土地をまとめて一体的に開発する方式。単独では実現できない規模の開発が可能になります。等価交換方式と組み合わせることも多い。地権者間の合意形成が課題です。
各方式の比較（主な観点）
各有効活用手法の主な比較軸を整理します。
資金調達の必要性：自己建設・事業受託方式は資金調達必要。等価交換・土地信託・定期借地権・建設協力金方式は資金調達不要または少額で済む。
土地・建物の所有権：自己建設・事業受託は土地・建物ともオーナー保有。等価交換は土地の一部を譲渡。定期借地権は土地のみオーナー保有（建物は借地人）。土地信託は信託期間中に名義移転。
相続税対策効果：自己建設（貸付事業用宅地の特例・建物の相続税評価減）＞定期借地権（土地の評価減）＞等価交換（土地評価減・建物評価減）。定期借地権・等価交換は資金不要でも評価減効果あり。
FP試験ポイント：「等価交換方式は資金不要だが土地の一部を手放す」「定期借地権方式は土地所有権を保持・期間満了で返還」「建設協力金は退去時の返還義務あり」「各方式の資金調達の要否・土地所有権の帰属・相続税対策効果の比較」は頻出です。
不動産の証券化とは、不動産から生じる収益（賃料等）や不動産自体を裏付けに有価証券を発行し、多数の投資家から資金を調達する仕組みです。不動産の流動性を高め、小口投資を可能にします。
証券化のメリット
投資家側：小口で不動産投資ができる・流動性が高い（証券として売買可能）・分散投資が可能。
不動産保有者（オリジネーター）側：不動産をオフバランス化（貸借対照表から切り離す）して資金調達が可能。
不動産流動化の要請と証券化のニーズ
1990年代のバブル崩壊後、不動産価格の大幅下落により金融機関の不良債権問題が深刻化しました。不動産を証券化して流動性を高め、不良債権処理を促進するニーズが高まりました。1990年代後半に証券化関連の法整備が進み（SPC法・投資信託法改正等）、現在のJ-REIT市場の基盤が形成されました。
不動産証券化を支える主な法律です。
資産の流動化に関する法律（流動化法・SPC法）
特定目的会社（SPC：Special Purpose Company）を活用した不動産の証券化スキームを規定する法律。
主なスキーム：①オリジネーター（不動産保有者）がSPCに不動産を譲渡→②SPCが有価証券（特定社債・優先出資証券等）を発行して投資家から資金調達→③不動産の賃料収入・売却益を投資家に分配。
SPCを介することで、オリジネーターの経営リスクと不動産を分離できます（倒産隔離機能）。
投資信託及び投資法人に関する法律（投信法）
不動産投資信託（J-REIT）の根拠法。投資法人（法人型）と投資信託（契約型）の2つの形態を規定。
J-REITは投資法人が投資家から集めた資金で不動産を取得・運用し、収益を分配する仕組みです。証券取引所に上場して一般投資家が株式のように売買できます。
不動産特定共同事業法は、複数の投資家が不動産に共同出資して収益を分配する小規模な不動産共同投資事業を規制する法律です（1995年施行）。
主な特徴
事業者は国土交通大臣（または都道府県知事）の許可が必要。投資家（出資者）は事業者と匿名組合契約等を締結して出資。出資額は1口100万円以上（一般向け）。クラウドファンディング型の小口不動産投資（1口1万円程度）に活用されるスキームも整備されています（2017年改正）。
DCF法（Discounted Cash Flow法）とは、不動産が将来生み出すキャッシュフロー（純収益）と売却時の収入を、割引率で現在価値に換算して合計することで不動産の価値を求める手法です。
DCF法の計算の考え方
不動産の収益価格（現在価値）＝各期の純収益の現在価値の合計＋売却予想価格（復帰価値）の現在価値
現在価値（PV）＝将来のキャッシュフロー÷（1＋割引率）n（n：期数）
割引率：投資家が要求する収益率（期待収益率）。リスクが高いほど高い割引率を使用。
収益予測とデューデリジェンス
デューデリジェンス（DD）：不動産投資前に物件の権利関係・建物の物理的状況・収益性・法的規制等を詳細に調査すること。精度の高い収益予測のために必要。
直接還元法との違い
直接還元法：1年間の純収益÷還元利回り（静的・単純）。
DCF法：複数期間の変動する純収益を時間価値を考慮して現在価値化（動的・詳細）。長期保有・大型物件の評価に適しています。
FP試験ポイント：「DCF法は将来の純収益を割引率で現在価値化する」「直接還元法は1年分の純収益÷還元利回り（シンプル）」の違いが頻出です。
不動産投資の採算性を判断するための2つの代表的な手法です。
NPV法（正味現在価値法）
NPV（Net Present Value）＝投資によって生じる将来のキャッシュフローの現在価値合計－初期投資額
・NPV＞0：投資プロジェクトは採算が取れる（採択）。
・NPV＜0：投資プロジェクトは採算が取れない（却下）。
複数の投資案を比較する場合は、NPVが最大のものを選択します。
IRR法（内部収益率法）
IRR（Internal Rate of Return：内部収益率）とは、NPVがゼロになる割引率のことです。
IRR＝投資プロジェクトの「期待収益率」と解釈できます。
・IRR＞必要収益率（ハードルレート）：投資採択。
・IRR＜必要収益率：投資却下。
複数の投資案を比較する場合は、IRRが高いものを選択します。
NPV法とIRR法の使い分け
NPV法：投資の絶対的な価値（円額）で判断。スケールが異なる投資案の比較に向く。
IRR法：投資の収益率（%）で判断。投資規模が異なる案の比較に向くが、複数のIRRが求まる場合がある等の限界もあります。
FP試験ポイント：「NPVがプラスなら採択・マイナスなら却下」「IRRが必要収益率を上回れば採択」「IRR＝NPVがゼロになる割引率」は頻出です。
自己資金に加えて借入金を活用して不動産投資を行う場合の採算性の計算です。レバレッジ効果（てこの原理）により自己資金の収益率を高めることができます。
レバレッジ効果の基本
不動産の総収益率（キャップレート）＞借入金利 の場合：レバレッジ効果が正（自己資金利回り＞総収益率）→借入活用で自己資金の収益率が向上。
不動産の総収益率＜借入金利 の場合：逆レバレッジ（自己資金利回り＜総収益率）→借入活用で収益率が低下。
自己資金利回りの計算例
物件価格1億円（自己資金3,000万円・借入7,000万円・金利2%）・年間純収益500万円の場合：
年間支払利息＝7,000万円×2%＝140万円
自己資金に帰属する純収益＝500万円－140万円＝360万円
自己資金利回り＝360万円÷3,000万円＝12%（総収益率5%を大幅に上回る）
DCF・NPV・IRR以外の補完的な投資判断指標です。
回収期間法（ペイバック法）
初期投資額を年間純収益で回収するのに何年かかるかを計算する手法。
回収期間＝初期投資額÷年間純収益（単純回収期間）
シンプルで理解しやすいが、時間価値・回収後のキャッシュフローを考慮しない欠点がある。
収益還元法（キャップレート）
収益還元法の直接還元法：収益価格＝年間純収益÷還元利回り（キャップレート）
キャップレートは地域・用途・築年数等により異なります。
J-REIT（Japan Real Estate Investment Trust）とは、投資法人が投資家から集めた資金でオフィスビル・商業施設・マンション等の不動産を取得・運用し、賃料収入等の収益を投資家に分配する金融商品です。2001年に日本で初めて上場されました。
J-REITの主な特徴
小口投資が可能：数万円〜数十万円から不動産に間接投資できます。
流動性が高い：証券取引所に上場し株式と同様に売買可能（市場価格で売買）。
分散投資：1つのJ-REITが複数の不動産を保有するため分散効果がある。
高い分配率：課税上の優遇（利益の90%超を分配すれば法人税が事実上非課税）のため、高い分配金が期待できます。
J-REITの税務
投資家が受け取る分配金は配当所得として課税（上場REITは20.315%の申告分離課税または申告不要・総合課税との選択可）。売却益は譲渡所得として20.315%の申告分離課税。NISA口座での投資も可能。
J-REITのリスク
不動産価格の下落リスク・金利上昇リスク（借入金コスト増）・空室リスク・自然災害リスク・市場価格の変動リスク等があります。
FP試験ポイント：「J-REITは2001年上場開始・投資信託及び投資法人に関する法律が根拠法」「分配金は配当所得・売却益は譲渡所得（20.315%）」「利益の90%超分配で投資法人段階の法人税が事実上非課税」は頻出です。
不動産投資顧問とは、投資家に対して不動産投資に関する助言・代理・運用管理等のサービスを提供する事業者です。
登録制度
国土交通省の不動産投資顧問業登録規程に基づき、一般不動産投資顧問業と総合不動産投資顧問業の2種類の登録制度があります。機関投資家向けの不動産ファンドの運用に携わる事業者が対象となることが多い。
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。所有者不明土地問題の深刻化への対応として、不動産登記法が改正されました（F科目の最新動向と連動）。
義務化の内容
相続（遺言含む）により不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。遺産分割が成立した場合も分割成立を知った日から3年以内に登記が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。
過去の相続も対象・経過措置
2024年4月1日以前の相続で未登記のものも対象。2027年3月31日までに登記が必要（経過措置）。
相続人申告登記・住所変更登記
遺産分割未確定の場合は「相続人申告登記」（氏名・住所の簡易申出）で義務を暫定的に充足可能。住所・氏名変更登記の義務化も2026年4月に施行予定（変更から2年以内）。
FP試験ポイント：「相続登記は取得を知った日から3年以内・怠ると10万円以下の過料」「2027年3月31日まで経過措置あり」は頻出です。
相続・遺贈により取得した不要な土地を国に返還できる制度が2023年4月に創設されました（相続土地国庫帰属法）。負動産問題（管理できない不動産の放置）の解消が目的です。
制度の概要
相続・遺贈により土地を取得した者が、一定の要件のもとで法務大臣に申請し審査を経て、10年分の土地管理費相当額の負担金を納付することで国に土地を引き渡すことができます。
帰属が認められない主な土地
建物が存する土地・担保権や使用収益権が設定されている土地。
土壌汚染・埋設物がある土地・境界が不明確な土地。
崖（傾斜30度以上かつ高さ5m超）がある土地・管理に多大な費用・労力が必要な土地。
FPとしての活用ポイント
活用できない農地・山林・過疎地の土地等の処分に困っている顧客に対し、制度の活用を提案できます。ただし負担金・審査の手間があるため、専門家（司法書士・弁護士）との連携が必要です。
空き家問題の深刻化（全国の空き家数は約900万戸・2023年住宅土地統計調査）への対応として、空家等対策特別措置法が2023年に改正されました。
「管理不全空家」の新設
従来の「特定空家等」（危険状態の空き家）に加え、このままにしておくと特定空家等になるおそれのある「管理不全空家等」を新たに定義。管理不全空家等に指定されると、住宅用地の固定資産税・都市計画税の軽減特例（小規模住宅用地1/6等）が解除されます（空き家放置への経済的ペナルティ）。
空き家の活用推進
空き家を活用した地域再生・移住促進のための規制緩和（用途変更の緩和等）や、「空家等活用促進区域」の設定による自治体主導の空き家流通促進策が導入されました。
FP試験ポイント：「管理不全空家に指定されると固定資産税の住宅用地特例（1/6等）が解除される」は重要な改正点です。
2023〜2025年にかけての不動産市場の主な動向です。FPとして顧客の住宅取得・相続・資産形成のアドバイスに活用します。
都市部の不動産価格の上昇
東京圏・大阪圏・名古屋圏の三大都市圏を中心に、マンション価格・地価が上昇傾向を継続しています。インフレ・建築コスト上昇・金利動向（低金利の継続から引き上げへの転換）が影響しています。
住宅ローン金利の上昇
2024年以降、日本銀行のマイナス金利政策解除に伴い、変動金利型住宅ローンの基準金利が引き上げられています。変動金利を選択している住宅ローン利用者は返済額の増加リスクに備えた資金計画の見直しが必要となっています。
省エネ基準・ZEH住宅の普及
2025年4月から新築住宅・建築物への省エネ基準への適合が義務化（建築物省エネ法の改正）。ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）等の高性能住宅への需要が拡大し、住宅ローン控除の借入限度額も省エネ性能に応じて差が設けられています（長期優良・低炭素4,500万円〜省エネ基準3,000万円）。
人口減少・地方の不動産市場
少子化・人口減少により地方部では空き家増加・地価下落が続いています。一方、リモートワークの普及で地方移住・二拠点居住のニーズも拡大しています。移住促進のための各自治体の補助金・空き家バンク等の活用情報もFPとして把握しておくことが重要です。
不動産取引のデジタル化が進み、重要事項説明書の電子化・オンライン手続きの整備が続いています。
重要事項説明書・契約書の電子化（2022年5月〜）
宅建業法の改正により、買主・借主の承諾を条件に重要事項説明書（35条書面）・契約書（37条書面）の電磁的方法による提供が可能になりました。ITを活用した重要事項説明（IT重説）も普及が進んでいます。
不動産登記のオンライン申請の普及
登記申請のオンライン化・電子署名の普及により、不動産登記手続きの利便性が向上しています。
宅建業者への情報提供義務強化
水害リスクに関するハザードマップの説明義務（2020年8月〜）・石綿（アスベスト）調査記録の確認・既存住宅の建物状況調査（インスペクション）の実施有無の説明義務（2018年〜）など、重要事項説明の内容が拡充されています。
不動産に関連する税制の主な改正動向です。FPとして最新の税制改正大綱を確認することが重要です。
住宅ローン控除の見直し（2024年以降）
2024年以降、省エネ基準に適合しない新築住宅は住宅ローン控除の対象外となりました（既存住宅・認定住宅等は引き続き対象）。控除率は0.7%で一定ですが、借入限度額が省エネ性能区分により異なります（長期優良・低炭素：4,500万円・ZEH：3,500万円・省エネ基準：3,000万円・中古住宅：2,000万円）。
固定資産税の評価替えと税負担調整
固定資産税は3年ごとに評価替えが行われます。地価の上昇局面では急激な税負担増を抑制する「負担調整措置」が適用されます。2024年度の評価替えでは都市部を中心に評価額が上昇した地域があります。
不動産取得税の軽減措置の延長
不動産取得税の軽減措置（住宅・住宅用土地の税率3%・新築住宅1,200万円控除等）の適用期限が延長されています（2027年3月31日まで）。登録免許税の軽減措置も同様に適用期限の延長が継続されています。
終価係数 ： 元本を一定期間一定利率で複利運用したとき、将来いくら になるかを計算するときに利用します。
現価係数 ： 将来の一定期間後に目標のお金を得るために、現在いくら の元本で複利運用を開始すればよいかを計算するときに利用します。
年金終価係数 ： 一定期間一定利率で毎年一定金額を複利運用で 積み立て たとき、将来いくら になるかを計算するときに利用します。
年金現価係数 ： 元本を一定利率で複利運用しながら、毎年一定金額を一定期間 取り崩し ていくとき、現在いくら の元本で複利運用を開始すればよいかを計算するときに利用します。
減債基金係数 ： 将来の一定期間後に目標のお金を得るために、一定利率で一定金額を複利運用で 積み立て るとき、毎年いくら ずつ積み立てればよいかを計算するときに利用します。
資本回収係数 ： 元本を一定利率で複利運用しながら、毎年一定金額を一定期間 取り崩し ていくとき、毎年いくら ずつ受け取りができるかを計算するときに利用します。
積立金額→年金額の計算 ： 年金終価係数、終価係数、資本回収係数を利用して、複利運用で積み立てた資金から、将来取り崩すことのできる年金額を計算します。
年金額→積立金額の計算 ： 年金現価係数、現価係数、減債基金係数を利用して、複利運用で将来の年金プランに必要な資金の積立金額を計算します。
最終利回り計算（単利） ： 債券を購入時点から、最終償還日まで保有していた場合に得られる収益の利回りを単利にて計算します。
所有期間利回り計算（単利） ： 債券の購入時点から、最終償還日前の売却時点までの所有期間に得られる収益の利回りを単利にて計算します。